Detta inlägg ägnas åt juridiken kring lokalhyra. Texten är skriven av advokat Hanna Vikström och publicerades första gången för ca 1 år sedan i SHR:s medlemstidning Hudterapeuten. Observera att texten innehåller generell information och att variationer i det enskilda fallet kan förekomma. Om du känner dig osäker på vad som gäller i din situation bör du anlita professionell hjälp. Juridiska frågor kommer inte att besvaras i SHR-bloggen utan hänvisas till författaren Hanna Vikström på Avenir Advokater som även är SHR:s medlemsrådgivare för juridiska frågor.

Lokalhyreskontraktet är för många företagare det första kontraktet som undertecknas. För hudterapeuter är det också vanligt att hyra in sig i en del av någon annans lokal, vilket då blir ett andrahandskontrakt. Hyreslagen innehåller en mängd regler, en del tvingande, om vad som gäller både för hyresvärd och hyresgäst, och många av de frågor som ställs till mig av er medlemmar handlar också om just lokalhyresjuridik. Det är viktigt att känna till de grundläggande reglerna om lokalhyra för att kunna ta tillvara sin rätt.

Ett hyreskontrakt måste inte upprättas skriftligen, men om någon begär det har man rätt att få ett skriftligt avtal. Det är också självfallet att rekommendera att upprätta ett skriftligt kontrakt, men det är tyvärr ganska vanligt att så inte görs när en företagare hyr ut en del av lokalen i andra hand. Det är då som bäddat för problem när samarbetet av någon anledning ska upphöra. SHR tillhandahåller genom min hjälp mallavtal för uthyrning av del av lokal i andra hand, som finns att hämta på SHR:s hemsida.

Viktigt att tänka på vid uthyrning i andra hand är att andrahandshyresgästen inte har något avtalsförhållande med fastighetsägaren, och kan därför som regel inte kräva något av denne, t.ex. gällande lokalens skick. Man får då vända sig mot förstahandshyresgästen. Och blir förstahandshyresgästen av någon anledning uppsagd, förlorar även andrahandshyresgästen sin rätt till lokalen. Det krävs i allmänhet inget tillstånd från hyresvärden för att få hyra ut en del av lokalen i andra hand, däremot krävs samtycke vid andrahandsuthyrning av hela lokalen. Detsamma gäller för överlåtelse av hyreskontraktet. Vägras samtycke kan hyresgästen istället få hyresnämndens tillstånd, om hyresvärden inte har några godtagbara skäl för att vägra samtycke.

Hyran ska vara marknadsmässig. Ofta finns en klausul i avtalet om rätt till årlig uppräkning av hyran. Saknas sådan får hyreshöjning bara ske i samband med uppsägning för villkorsförändring (till hyrestidens utgång om denna har bestämts på viss tid). Även då måste den nya hyran vara marknadsmässig, och denna sätts genom jämförelse med andra motsvarande lokaler på orten. Kommer parterna inte överens kan frågan överlämnas till hyresnämndens behandling.

Uppsägningstiden vid lokalhyra är minst nio månader, om avtalet gäller på obestämd tid. Denna regel är tvingande till hyresgästens förmån och gäller även vid andrahandsuthyrning av en del av lokalen. Vid en fast avtalad hyrestid (t.ex. ett år med automatisk förlängning om uppsägning inte sker) gäller en minsta uppsägningstid på nio månader så snart hyrestiden är längre än nio månader. Ofta kan man vilja prova och se om samarbetet fungerar, och vill man då ha möjlighet till kortare uppsägningstid (i regel tre månader som minimum) ska man alltså avtala om en kortare hyrestid än nio månader till att börja med. Att utan överenskommelse säga upp kontraktet i förtid kräver kontraktsbrott från andra parten.

Viktigt att tänka på är också att en lokalhyresgäst, även den som bara hyr en del av annans lokal, har ett s.k. indirekt besittningsskydd, som i korthet innebär att hyresgästen har rätt till ersättning vid en obefogad vägran från hyresvärden att förlänga avtalet. Hyresförhållandet måste dock ha varat längre än nio månader för att detta ska bli aktuellt. Man kan under vissa förutsättningar avtala bort besittningsskyddet, vilket då måste ske i en särskild handling (inte hyreskontraktet), men om hyresförhållandet ännu inte pågått i minst nio månader måste ett sådant avtal godkännas av hyresnämnden. Blanketter för överenskommelse om avstående från besittningsskyddet finns att hämta på hyresnämndens hemsida.

Slutligen är det att rekommendera när olika företagare ska samarbeta i samma lokal att skriva ett samarbetsavtal som reglerar andra frågor som kan uppstå än just för lokalhyresförhållandet. Det är t.ex. viktigt att tänka på hur reglering ska ske om samarbetet upphör, med kundinformation, presentkort m.m., och även om man kommer bra överens muntligen om hur samarbetet ska se ut är det inte sällan missuppfattningar leder till problem om det inte finns något skrivet.

SHR – den självklara branschorganisationen för alla hudterapeuter.
Vi står för lärande, kvalitet och status.